Vous avez un ou plusieurs appartements ou maisons meublés que vous mettez en location ? Vous pouvez devenir un loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Il ne faut pas le confondre avec le loueur en meublé professionnel qui a plusieurs biens meublés en location et qui a une structure qui s’occupe de la gestion de ceux-ci. Le statut lmnp vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts en choisissant le régime forfaitaire ou le régime réel. Mis à part cet avantage fiscal, ce statut vous offre également plusieurs avantages.
La différence entre le LMNP et le LMP ?
Il est à préciser que la fiscalité pour la location en meublé à titre professionnel et à titre non professionnel est différente. Il est alors important de bien différencier ces deux statuts. Vous passerez du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP à loueur en meublé professionnel ou LMP si :
- vous êtes enregistré au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel,
- vos recettes sur une année pour cette activité reviennent à plus de 23 000 €,
- vos recettes dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR.
Pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, il faut :
- être un particulier ou une personne physique pour l’exercice de cette activité,
- être propriétaire d’un bien qui peut servir d’habitation,
- meubler ce bien pour qu’il puisse être loué avec le statut de « meublé »,
- exercer cette activité en activité secondaire et non en activité principale.
Vous pouvez alors avoir ce statut de loueur en meublé non professionnel, même si vous avez deux ou trois petits appartements mis en location meublée. Si beaucoup de propriétaires choisissent ce type de statuts, c’est plus pour les avantages fiscaux qu’il présente. En effet, vous pourrez payer moins d’impôts. Si vous voulez en apprendre plus sur ce sujet, rendez-vous sur https://reduire-ses-impots.net/ .
Une fiscalité modérée pour les LMNP
Pour vous donner une idée précise de la réduction d’impôts dont vous allez bénéficier, il faudra choisir le régime fiscal qui vous convient lorsque vous remplissez le formulaire P0i. On vous demandera de faire un choix entre le régime micro BIC et le régime réel.
Si la somme de vos loyers sur l’année fait moins de 70 000 €, vous pourrez opter pour le régime micro BIC. C’est également l’option à choisir si vos revenus sur l’année pour la location de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme font moins de 170 000 €. Le régime fiscal micro BIC vous permettra de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement peut aller jusqu’à 70% pour les loueurs en meublé non professionnel ayant des chambres d’hôtels, des gîtes ou des meublés de tourisme. De ce point de vue, on peut déjà dire que le statut de loueur meublé non professionnel présente un important avantage, car si vous mettez en location à vide votre bien, vous n’aurez qu’un abattement de 30%. Avec le régime réel, le propriétaire du bien mis en location meublé peut décompter le montant réel de ses charges liées à la location et amortir le bien et le mobilier qui l’équipent.
Pas de complexité dans la réalisation des démarches
Le statut de loueur en meublé non professionnel se distingue du statut de loueur en meublé professionnel par le fait qu’il n’y a pas de société à créer. Vous pouvez très bien faire cette location meublée non professionnelle en votre nom propre. Elle sera considérée par l’Administration comme un complément d’une activité salariale.
Pour bénéficier du statut de lmnp, vous n’aurez pas à prendre des mois pour réaliser les paperasses. Vous n’aurez qu’à remplir le formulaire P0i et à l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce dans la zone où est localisé votre bien. Si vous avez plusieurs biens en location meublée, choisissez le Greffe du Tribunal de Commerce dans la région où se situe le bien pour lequel vous percevez le plus de revenus. Lorsque vous remplissez ce formulaire, on vous demandera également de choisir entre le régime micro BIC et le régime réel pour la déclaration de revenus de votre location meublée. Vous avez 15 jours à compter du jour de début d’activité pour renvoyer le formulaire P0i. Vous aurez par la suite un numéro SIRET.
Dans la déclaration du début d’activité avec le formulaire Cerfa P0i, vous n’avez pas une panoplie de conditions. Vous pourrez alors reprendre votre bien quand vous voulez pour le vendre ou pour y habiter. On ne vous exigera pas de garder ce dernier en location meublée pendant plusieurs années. Lorsque vous voulez interrompre l’activité, vous ne serez pas obligé de verser d’importantes sommes pour la cessation d’activité. Vous pouvez l’arrêter quand vous voulez à condition de respecter les conditions de bail convenues avec celui qui a loué votre bien. Vous avez 30 jours à compter de la fin de votre activité pour faire la déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce où vous avez fait la déclaration pour le début de l’activité. Pour cela, vous devrez remplir le formulaire P2 P4i – Déclaration de Cessation d’activité.
Le report du déficit
Cette situation ne concerne que les loueurs en meublé non professionnels ayant choisi un régime fiscal réel. Les déficits endurés ne peuvent être imputés que sur les bénéfices engendrés par les activités considérées comme non professionnelles imposables. Si vous avez un déficit, l’intégralité de celui-ci sera reportée au moins sur les 10 années suivantes. La situation sera donc bien évidemment intéressante, car vous ne devez rien au Fisc pendant une bonne dizaine d’années.
Il est à rappeler que le statut du « loueur meublé non professionnel » relève du même régime fiscal qu’une activité commerciale. Le terme « non professionnel » rappelle seulement que la location n’est pas votre activité principale. Cependant, même si l'activité commerciale comme la location meublée non professionnelle est placée sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC, il y a quelques différences. C’est le cas pour les amortissements. Ceux-ci ne peuvent générer un déficit. Dans le cadre de la lmnp, on parle plus d’amortissements « réputés différés ». Ce sont ces types d’amortissements qui peuvent être reportés sur les bénéfices sur les années à venir. Pour vous épauler dans cette démarche du report du déficit, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel en comptabilité.
Un calcul facile de la plus-value
Le loueur en meublé qui exerce cette activité à titre non professionnel voit sa plus-value immobilière imposée comme tout autre particulier qui a réalisé une plus-value immobilière. Cette dernière est taxée à l’IR ou à l’impôt sur le revenu avec un taux de 19% et aux prélèvements sociaux avec un taux de 17,20%. Pour avoir la plus-value pour la location en meublée non professionnelle, il faut déduire du prix de la cession de l’immeuble le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été acheté par le loueur en meublé non professionnel avant l’exercice de cette location en meublé.
Pour ce calcul, vous avez bien constaté que les amortissements que le bailleur a perçus ne sont pas ajoutés à la plus-value immobilière taxable. Ce point le différencie donc du loueur en meublé qui exerce cette activité à titre professionnel.